Fachbegriffe einfach erklärt

Neue Kreditvereinbarung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist — zu dann gültigen Marktzinsen, oft mit anderer Bank (Umschuldung) oder per Forward-Darlehen im Voraus gesichert.

Vorläufige Schutzeintagung im Grundbuch nach Vertragsschluss — sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, bevor der Kaufpreis bezahlt und das Eigentum endgültig übertragen wird.

Langfristiger Immobilienkredit zur Finanzierung von Kauf oder Bau — typisch mit 10–30 Jahren Laufzeit, grundschuldgesichert und mit festem Sollzins über eine Zinsbindungsfrist.

Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert einer Immobilie in Prozent — je niedriger, desto besser der Zinssatz; Grenze für günstige Konditionen liegt bei 60–80 %.

Bankinterner Wert einer Immobilie als Kreditsicherheit — liegt meist 10–20 % unter dem Kaufpreis, da die Bank langfristige Wertbeständigkeit sicherstellen muss.

Eigene finanzielle Mittel, die der Käufer in eine Immobilienfinanzierung einbringt — Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten.

Selbstbewohnen der eigenen Immobilie — bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, unabhängig von der Haltefrist.

Steuer auf das ererbte Vermögen nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) — Immobilien werden nach dem Einheitswert oder steuerlichem Bewertungswert angesetzt.

Steuerfreier Betrag beim Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung — Ehepartner: 500.000 €, Kinder: 400.000 €, Enkel: 200.000 €, alle 10 Jahre erneut nutzbar.

Bewertungsmethode für Renditeobjekte auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen — Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Getrennte Eigentümerschaft von Grundstück und Gebäude — der Erbbauberechtigte zahlt einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (z. B. Kirche, Kommune) für typisch 99 Jahre.

Jährliche Nutzungsgebühr für ein Erbbaugrundstück — typisch 3–5 % des Bodenwerts, oft mit Inflationsklausel, sodass der Zins langfristig real steigen kann.

Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie — gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (ineffizient).

Steuer auf den Kaufpreis einer Immobilie, die beim Erwerb einmalig anfällt — je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %.

Öffentliches Register beim Amtsgericht, das alle Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einem Grundstück verbindlich dokumentiert.

Dinglich gesichertes Recht der Bank am Grundstück als Sicherheit für einen Kredit — in Deutschland die Standardform der Baufinanzierungssicherung, nicht akzessorisch wie die Hypothek.

Deutsches Bundesgesetz für energetische Anforderungen an Gebäude — regelt Mindeststandards für Heizungen, Dämmung und Energieausweise sowie Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel.

Grundpfandrecht, das streng an die gesicherte Forderung gebunden ist (akzessorisch) — in der Praxis kaum noch verwendet, da die Grundschuld flexibler ist.

Alle Zusatzkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklercourtage — zusammen 7–15 % des Kaufpreises.

Provision für die Vermittlung eines Immobilienkaufs — seit dem Bestellerprinzip (2020) trägt der Auftraggeber die Courtage, bei privaten Kaufimmobilien wird sie hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Pflichtgebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch, bundesweit nach GNotKG geregelt — ca. 1,5–2 % des Kaufpreises.

Dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie — der Eigentümer kann die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen, behält aber das Recht, sie zu bewohnen oder Mieteinnahmen zu erhalten.

Außerplanmäßige Rückzahlung auf ein Immobiliendarlehen — viele Verträge erlauben 5–10 % der Darlehenssumme jährlich kostenfrei, um Zinsen zu sparen und die Laufzeit zu verkürzen.

Umgangssprachlich für die Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf nach § 23 EStG — fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

Gesetzliche Haltefrist nach § 23 EStG: Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten werden, können steuerfrei verkauft werden — maßgeblich sind die Notarbeurkundungsdaten.

Unentgeltliche Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten — steuerlich gleichgestellt mit dem Erbe, aber die Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder) können alle 10 Jahre erneut genutzt werden.

Bewertungsmethode, die Bodenwert und Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung) addiert — angewandt bei Spezialimmobilien oder wenn keine Vergleichsdaten vorliegen.

Gesetzliche Nachrüstpflicht nach Eigentümerwechsel — neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren bestimmte Mindeststandards erfüllen, z. B. Heizungsaustausch, Dachdämmung oder Kellerdeckendämmung.

Rückzahlung der Kreditsumme — bei der Annuitätenfinanzierung steigt der Tilgungsanteil monatlich, während der Zinsanteil sinkt.

Strafzahlung an die Bank beim vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit — kann bei langer Restlaufzeit und hohem Zinssatz mehrere Zehntausend Euro betragen.

Objektiv ermittelter Marktpreis einer Immobilie nach § 194 BauGB — der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Umstände.

Bewertungsmethode für Immobilien auf Basis tatsächlicher Verkaufspreise ähnlicher Objekte — bevorzugtes Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Ballungsräumen.

Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie steuerlich vom Gewinn abgezogen werden dürfen — z. B. Maklercourtage, Notarkosten, Gutachterkosten und Renovierungen.

Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobilienkredits vertraglich festgeschrieben ist — üblich sind 5, 10 oder 15 Jahre, danach folgt Anschlussfinanzierung.