Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis erhoben und ist vom Käufer zu entrichten.
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen.
Steuersätze nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorp., Rheinland-Pfalz | 6,0 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das je nach Bundesland eine Steuer zwischen 14.000 € (Bayern) und 26.000 € (Brandenburg, NRW) — ein erheblicher Unterschied, der beim Standortvergleich beachtet werden sollte.
Bemessungsgrundlage
Grundlage ist der vertraglich vereinbarte Kaufpreis inklusive aller Gegenleistungen. Wer bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauschränke) im Kaufvertrag separat ausweist, kann die Steuer auf diesen Anteil sparen — die Finanzämter prüfen das jedoch genau auf Plausibilität.
Wer zahlt und wann?
Formal schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam, in der Praxis trägt sie ausschließlich der Käufer. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid direkt nach Beurkundung. Erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Eintragung ins Grundbuch benötigt.
Ausnahmen
Übertragungen im direkten Verwandtschaftskreis (Eltern → Kinder, Ehepartner untereinander) sind nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung fallen unter das Erbschaftsteuergesetz, nicht unter das GrEStG.