Erbbaupacht vs. Grundstückskauf

Beides beschreibt dasselbe Konstrukt. "Erbbaurecht" ist der korrekte juristische Begriff nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). "Erbbaupacht" ist der umgangssprachliche Begriff — juristisch ungenau, aber in der Praxis allgemein verwendet. Dieser Rechner und die Artikel verwenden beide Begriffe.

Ja, aber schwieriger als normales Eigentum. Banken verleihen bei Erbbaurecht oft nur 60–70 % des Beleihungswerts (statt 80–90 %), da das Grundstück als Sicherheit fehlt. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts muss typischerweise die Darlehenslaufzeit um 20–30 Jahre übersteigen. Manche Banken lehnen Finanzierungen mit kurzer Restlaufzeit ganz ab.

Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück, der eine Entschädigung von mindestens 2/3 des aktuellen Verkehrswerts zahlen muss (§ 27 ErbbauRG). Verlängerungen sind möglich, aber nicht garantiert — und oft zu deutlich höheren Konditionen. Da Erbbaurechte in der Regel 99 Jahre laufen, ist das für heutige Käufer meist theoretisch — aber die Ungewissheit drückt den Wiederverkaufswert.

Ja, wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält. Klassischerweise wird der Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (VPI) gekoppelt. Bei 2 % jährlicher Inflation kann sich der Erbbauzins über 30 Jahre verdoppeln. Das ist das Kernproblem für Erbbauberechtigte, die im Rentenalter auf festes Einkommen angewiesen sind.

Hauptsächlich Kirchengemeinden (evangelisch und katholisch), Kommunen, Stiftungen und gemeinnützige Organisationen. In Städten wie Hamburg, Bremen und München ist Erbbaupacht historisch sehr verbreitet. Kirchliche Anbieter haben oft die höchsten Zinssätze (3–5 %), kommunale Anbieter manchmal günstigere Konditionen.

Ja. Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererbbar. Allerdings sinkt der Marktwert typischerweise mit sinkender Restlaufzeit. Käufer zahlen weniger, je kürzer das Erbbaurecht noch läuft — besonders unter 50 Jahren sinkt die Finanzierbarkeit. Der Grundstückseigentümer kann in manchen Verträgen ein Vorkaufsrecht haben.

Bei sehr niedrigem Erbbauzins (unter 2 %) ohne Anpassungsklausel, sehr langer Restlaufzeit (über 70 Jahre), kommunalen Sonderprogrammen für Erstkäufer oder wenn das Grundstück anderweitig nicht zugänglich wäre. Wer kurz- bis mittelfristig (10–15 Jahre) wiederverkaufen will, trägt mit Erbbaupacht weniger Inflationsrisiko.

Eine Wertsicherungsklausel erlaubt dem Grundstückseigentümer, den Erbbauzins an die Preisentwicklung anzupassen. Sie ist in den meisten neueren Erbbaurechtsverträgen enthalten. Klassisch ist die Kopplung an den VPI: Steigt der Index um 10 %, steigt der Erbbauzins um 10 %. Bei anhaltend hoher Inflation hat das massive Auswirkungen auf die Langzeitkosten.