Erbschaftssteuer-Rechner für Immobilien
Berechnen Sie die voraussichtliche Erbschaftsteuer auf Immobilienvermögen — abhängig von Immobilienwert und Verwandtschaftsgrad. Freibeträge nach § 16 ErbStG, Steuersätze nach § 19 ErbStG.
Ihre Eingaben
Verkehrswert / Bewertungsansatz des Finanzamts. Bei Unsicherheit: Gutachterwert nutzen.
Steuerklasse I — inkl. Stief- und Adoptivkinder
Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG — gilt bei Ehe-/Lebenspartner und Kindern unter 27 Jahren
Schätzwert nach § 19 ErbStG. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Bewertungsverfahren des Finanzamts, Schulden und weiteren Faktoren ab. Kein Ersatz für steuerliche Beratung.
Grobe Steuerschätzung
Steuerfrei
Immobilienwert liegt vollständig im Freibetrag
Freibetrag
400.000 €
Zu versteuern
0 €
Netto-Wert
400.000 €
Ihre Berechnung im Detail
Immobilienwert
Bemessungsgrundlage vor Freibetrag
400.000 €
Persönlicher Freibetrag (Kind)
§ 16 ErbStG · Steuerklasse I
− 400.000 €
Zu versteuerndes Erbe
Vollständig durch Freibetrag gedeckt
0 €
Steuerklasse I — Kind
Günstigste Steuerklasse. Gilt für Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern. Steuersätze: 7 % (bis 75.000 €) bis 30 % (über 26 Mio. €).
Wichtige Hinweise
Freibetrag Kind: 400.000 € — alle 10 Jahre nutzbar (auch bei Schenkungen).
Steuerklasse I: 7–30 % auf den steuerpflichtigen Teil.
Bewertung durch Finanzamt kann unter oder über dem Marktwert liegen — Gutachten lohnt sich.
Stundungsrecht bis 10 Jahre bei Immobilien (§ 28 ErbStG) — kein Zwangsverkauf nötig.
Erbschaftsteuer auf Immobilien: Das müssen Erben wissen
Immobilien sind in Deutschland der häufigste Vererbungsgegenstand — und der komplizierteste. Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gewährt großzügige Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 € und 500.000 € liegen. Was oberhalb des Freibetrags liegt, wird mit Steuersätzen von 7 % bis 50 % versteuert.
Die entscheidende Variable ist der Verwandtschaftsgrad. Für einen Ehegatten gilt Steuerklasse I mit 500.000 € Freibetrag. Für einen guten Freund gilt Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag und dem doppelten Steuersatz. Bei einer 600.000-€-Immobilie bedeutet das: 0 € Steuer für den Ehegatten — aber über 170.000 € für den Freund.
Seit der Bewertungsreform 2023 liegen die Finanzamtswerte für Immobilien deutlich näher am Marktwert als früher — was die Steuerlast erhöht. Gleichzeitig bestehen erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten: Schenkung zu Lebzeiten, Familienheim-Privileg, Nießbrauchvorbehalt und die 10-Jahres-Regel können Steuern erheblich reduzieren.
Freibeträge nach § 16 ErbStG (Stand 2026)
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag | Steuersätze |
|---|---|---|---|
| Ehegatte/Lebenspartner | SK I | 500.000 € | 7–30 % |
| Kind ← | SK I | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | SK I | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister/Neffe/Nichte | SK II | 20.000 € | 15–43 % |
| Nicht verwandt | SK III | 20.000 € | 30–50 % |
SK I
7–30 %
Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern
Bei 200.000 € über Freibetrag: ca. 22.000 € Steuer
SK II
15–43 %
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder
Bei 200.000 € über Freibetrag: ca. 40.000 € Steuer
SK III
30–50 %
Alle übrigen Personen (Freunde, nichteheliche Partner)
Bei 200.000 € über Freibetrag: ca. 60.000 € Steuer
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Der Freibetrag gilt pro Erbfall und pro Erben. Jede erbende Person hat ihren eigenen persönlichen Freibetrag gegenüber dem Erblasser. Wichtig: Der Freibetrag kann alle 10 Jahre erneut genutzt werden — wer frühzeitig plant, kann Immobilien schrittweise steuerfrei übertragen.
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG) — je nach Typ nach Vergleichswert- (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser), Ertragswert- (Mietobjekte) oder Sachwertverfahren. Der ermittelte Wert liegt oft unter dem Marktwert, kann aber seit der Reform 2023 deutlich höher sein als früher. Ein Sachverständigengutachten kann einen niedrigeren Wert nachweisen.
Ja — das sogenannte "Familienheim-Privileg" (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG) befreit die selbstgenutzte Immobilie vollständig von der Erbschaftsteuer, wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner sie sofort selbst nutzt und mindestens 10 Jahre bewohnt. Für Kinder gilt dasselbe, aber nur bis 200 m² Wohnfläche.
Die Steuer ist innerhalb von 4 Wochen nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen. Der Erbe muss den Erbfall innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Bei Immobilien kann auf Antrag eine Stundung bis zu 10 Jahren gewährt werden, wenn die Zahlung zur Notlage führen würde.
Oft ja. Schenkungen unter Lebenden unterliegen denselben Freibeträgen wie Erbschaften — aber der entscheidende Vorteil: Der Freibetrag kann alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer eine Immobilie im Wert von 800.000 € an ein Kind übertragen will, kann 400.000 € heute schenken und 400.000 € in 10 Jahren — damit komplett steuerfrei.
Ja, erheblich. Steuerklasse I gilt für nahe Verwandte (Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern) mit Sätzen von 7–30 %. Steuerklasse II für entferntere Verwandte (Geschwister, Nichten, Schwiegerkinder) mit 15–43 %. Steuerklasse III für fremde Dritte mit 30–50 %. Bei gleicher Bemessungsgrundlage kann die Steuer für einen Fremden viermal so hoch sein wie für ein Kind.
Nicht zwingend. Das Finanzamt kann die Erbschaftsteuer auf bis zu 10 Jahre stunden, wenn die sofortige Zahlung zur Zwangslage führen würde und die Steuer aus den laufenden Erträgen oder nach Ablauf der Stundungszeit gezahlt werden kann. Auch ein gestaffelter Verkauf eines Miteigentumsanteils ist möglich.
Schritt für Schritt: Was nach dem Erbfall zu tun ist
Erbfall beim Finanzamt anzeigen (Frist: 3 Monate)
Nach § 30 ErbStG müssen Erben den Erbfall innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden — auch wenn sie glauben, dass keine Steuer anfällt. Die Frist beginnt mit Kenntnis vom Erbfall, nicht mit der Beerdigung. Unterlassung kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.
Immobilienbewertung durch das Finanzamt abwarten
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit der Reform 2023 liegen die Werte deutlich näher am Marktwert. Sie erhalten einen Feststellungsbescheid — gegen den Sie Einspruch einlegen und ein eigenes Gutachten vorlegen können.
Freibetrag prüfen und ggf. Steuerbescheid anfechten
Prüfen Sie, ob alle Freibeträge korrekt angerechnet wurden — persönlicher Freibetrag nach § 16, Versorgungsfreibetrag nach § 17 und eventuelle Abzüge für Nachlassverbindlichkeiten (Beerdigungskosten pauschal 10.300 €, Schulden des Erblassers). Fehler passieren häufig.
Bei Liquiditätsengpass: Stundung beantragen
Wer die Immobilie behalten will und keine Mittel zur Steuerzahlung hat, kann nach § 28 ErbStG eine Stundung von bis zu 10 Jahren beantragen — für Wohnimmobilien zinsfrei. Die Stundung verhindert einen Zwangsverkauf und gibt Zeit, die Finanzierung zu organisieren.
Steuerberater oder Fachanwalt einschalten
Ab einem Immobilienwert über 500.000 € oder wenn mehrere Erben beteiligt sind, ist professionelle Hilfe wirtschaftlich sinnvoll. Ein Steuerberater mit Erbschaftsteuerschwerpunkt kann Bewertungen anfechten, Abzüge optimieren und Gestaltungsoptionen (Nießbrauch, Schenkung) prüfen.
Vollständige Steuertabelle nach § 19 ErbStG (Stand 2026)
| Steuerpflichtig bis | SK I | SK II | SK III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Hinweis: Tabellarischer Steuersatz — kein progressiver Aufbau. Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Betrag.
Drei konkrete Rechenbeispiele
Beispiel 1: Ehegatte erbt 600.000 € Eigentumswohnung
Bei Eigennutzung gilt das Familienheim-Privileg — dann sogar 0 € Steuer.
Beispiel 2: Kind erbt 800.000 € Mietobjekt
Frühzeitige Schenkung (400k jetzt + 400k in 10 J.) hätte 0 € Steuer bedeutet.
Beispiel 3: Freund erbt 200.000 € Wohnung
Fast 30 % des Gesamtwerts gehen ans Finanzamt — ohne jede Planungsmöglichkeit.
Wichtig: Bewertungsreform 2023 erhöht die Steuerlast
Seit dem 1. Januar 2023 bewertet das Finanzamt Immobilien nach überarbeiteten Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Folge: Die amtlichen Werte liegen deutlich näher am tatsächlichen Marktwert — in vielen Fällen 20–40 % höher als zuvor.
Das bedeutet: Wer eine Immobilie im Wert von 700.000 € erbt, erhielt früher vielleicht einen Finanzamtswert von 480.000 € — heute liegt er bei 650.000 € oder mehr. Gegengutachten nach § 198 BewG können den niedrigeren Marktwert nachweisen. Die Kosten (ca. 0,5–1 % des Werts) amortisieren sich oft durch die eingesparte Steuer.
Planen Sie einen Verkauf der geerbten Immobilie?
Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben, fällt zusätzlich Spekulationssteuer an. Die Haltezeit wird vom Erblasser übernommen.
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