Kaufnebenkosten-Kalkulator
Notar, Grunderwerbsteuer und Makler müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie nicht. Berechnen Sie sofort, wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Ihre Eingaben
Notariell beurkundeter Kaufpreis der Immobilie
Steuer variiert je Bundesland: 3,5 % (Bayern/Sachsen) bis 6,5 % (NRW, SH u.a.)
Marktüblich: 3,57 % Käuferanteil (= halbe 7,14 %)
Notarkosten: ca. 2 % pauschal (inkl. Grundbuch und Auslagen). Genaue Kosten variieren nach GNotKG-Tabelle und Vertragsumfang.
Kaufnebenkosten gesamt
36.280 €
= 9,07 % des Kaufpreises · vollständig Eigenkapital
Kaufpreis
400.000 €
Nebenkosten
36.280 €
Gesamt
436.280 €
Aufschlüsselung
2,00 % des Kaufpreises
3,50 % des Kaufpreises
3,57 % des Kaufpreises
Empfohlenes Gesamt-Eigenkapital
116.280 €
Nebenkosten (36.280 €) + 20 % Kaufpreis-Puffer (80.000 €) für bankfähige Finanzierung
Minimum (nur Nebenk.)
36.280 €
Empfohlen (solid)
116.280 €
Wichtige Hinweise
Günstigste Bundesländer: Bayern & Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer
Teuerste: NRW, Saarland, SH, Thüringen, Brandenburg (6,5 %). Bei 400.000 € macht das 12.000 € Unterschied.
Direktkauf ohne Makler würde 14.280 € Provision sparen.
Nebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden — keine Bankfinanzierung möglich.
Kaufnebenkosten verstehen: Was wirklich auf Sie zukommt
Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nur ein Teil der tatsächlichen Kosten. Die sogenannten Kaufnebenkosten — also Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und ggf. Maklerprovision — können je nach Bundesland und Kaufsituation zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Das Besondere an diesen Kosten: Sie müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Banken refinanzieren Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht — sie sind reine Transaktionskosten ohne Beleihungswert. Wer diese Kosten unterschätzt, steht beim Notartermin mit einer Finanzierungslücke da.
Die größte Varianz entsteht durch die Grunderwerbsteuer. Als Ländersteuer variiert sie seit 2006 zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg). Bei einem 500.000-Euro-Objekt macht das 15.000 Euro Unterschied — allein durch die Wahl des Bundeslandes.
Grunderwerbsteuer alle 16 Bundesländer (Stand 2026)
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern ← | 3.5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3.5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4.5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg | 5.0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5.0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5.0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5.0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5.0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6.0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6.0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6.0 % | 24.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6.5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6.5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6.5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6.5 % | 26.000 € |
3,5–6,5 %
Grunderwerbsteuer
Größter Posten. Ländersteuer — variiert je nach Bundesland. Fällig binnen 4 Wochen nach Steuerbescheid.
~2 %
Notar & Grundbuch
Bundesweit einheitlich nach GNotKG-Tabelle. Notar beurkundet den Kaufvertrag, Grundbuchamt trägt ein.
0–7,14 %
Maklerprovision
Seit 12/2020: Wer bestellt, zahlt mind. 50 %. Käuferanteil i.d.R. 3,57 % bei privaten Wohnimmobilien.
Eigenkapital-Fallen beim Hauskauf
Viele Käufer planen mit der 20-Prozent-Regel — und vergessen dabei, dass dies nur der Eigenanteil am Kaufpreis ist. Die Nebenkosten kommen zusätzlich dazu und können das tatsächlich benötigte Eigenkapital auf 30–35 % des Kaufpreises treiben.
Ein Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen (6,5 % GrESt, mit Makler) entstehen Nebenkosten von ca. 48.000–52.000 €. Addiert man den empfohlenen 20-%-Eigenanteil (80.000 €), sind ca. 130.000 € Eigenkapital notwendig — bevor die erste Finanzierungsrate fällig wird.
Wer diese Kosten nicht vollständig aus Eigenkapital decken kann, muss entweder auf einen günstigeren Standort ausweichen, das Budget reduzieren oder auf ein Direktangebot ohne Makler warten.
Ratgeber
Kaufnebenkosten komplett erklärt — inkl. Spartipps
Wann Sie die Grunderwerbsteuer reduzieren können, was der Notar genau berechnet und wie der Maklervertrag richtig gestaltet wird.
Ratgeber lesenHäufige Fragen zu Kaufnebenkosten
In der Regel nein. Banken finanzieren grundsätzlich nur den Kaufpreis — und meist nur bis zu 80–90 % davon. Notar, Grunderwerbsteuer und Makler müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Ausnahmen bei sehr guter Bonität gibt es, sind aber selten und mit Zinsaufschlag verbunden.
Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt. Bei 300.000 € betragen sie ca. 5.000–6.000 €, bei 500.000 € ca. 7.000–8.500 €. Hinzu kommen Grundbuchgebühren von ca. 0,3–0,5 %. Unsere Pauschale von 2 % (Notar + Grundbuch) ist ein realistischer Schätzwert.
Nein. Bei Direktkäufen ohne Makler entfällt die Provision komplett. Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Maklerrecht: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Beim Kauf von Privatpersonen ist die Provision oft verhandelbar oder entfällt ganz.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen Bundesländer den Satz selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben ihn nie erhöht (3,5 %), während NRW, Saarland und Brandenburg auf 6,5 % angehoben haben. Bei 500.000 € macht das einen Unterschied von 15.000 € — allein durch das Bundesland.
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Bei Käufen in gerader Linie (Eltern an Kinder, zwischen Ehepartnern) entfällt die Steuer. Außerdem kann eine separate Inventarvereinbarung (Möbel, Einbauküche bis ca. 15.000 €) die Bemessungsgrundlage reduzieren — muss aber vom Finanzamt akzeptiert werden. Vorsicht: Übertriebene Aufteilungen gelten als Steuerumgehung.
Die 20-Prozent-Regel reicht oft nicht. Realistisch sind: 20 % Kaufpreis für Bank-EK-Anforderung + alle Nebenkosten cash. Bei 400.000 € wären das 80.000 € EK + 40.000–52.000 € Nebenkosten = ca. 120.000–132.000 € Gesamteigenkapital. Wer weniger hat, zahlt Zinsaufschläge oder bekommt keinen Kredit.
Nach GNotKG ca. 4.900–5.600 € für den Kaufvertrag (inkl. Beurkundungsgebühr, Vollzugsgebühr, Auslagen). Grundbucheintragung ca. 1.200–1.800 € zusätzlich. Gesamt: ca. 6.100–7.400 €, was ungefähr 1,5–1,9 % entspricht. Unsere 2 %-Pauschale berücksichtigt auch eventuelle Nebenkosten.
Nur bei vermieteten Immobilien. Als Werbungskosten oder Teil der Anschaffungskosten (und damit über Abschreibung) absetzbar: Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision. Bei selbstgenutzten Immobilien ist kein Abzug möglich — die Grunderwerbsteuer jedoch nie, da sie zur Anschaffung gehört.