Sanierungspflicht-Schätzer für Altbauten
Nach dem Kauf eines Altbaus schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte Maßnahmen zwingend vor — innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintragung. Berechnen Sie die Pflichtkosten, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Ihre Eingaben
Beeinflusst Dach- und Leitungsdämmungskosten direkt
Vor 1960: oft zusätzliche Leitungsdämmungspflicht; vor 1985: Heizungsaustausch wahrscheinlich
Pflicht nach § 47 GEG wenn ungedämmt — U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) erforderlich
Konstanttemperaturkessel >30 Jahre: Austauschpflicht § 72 GEG
Schätzwerte nach aktuellem GEG. Ausnahmen möglich bei Denkmalschutz oder Eigentümernutzung vor 2002. Kein Ersatz für individuelle Beratung.
Gesetzliche Pflicht-Investition
Risiko: mittel31.000 €
innerhalb 2 Jahre nach Grundbucheintragung · Pflicht nach GEG
Maßnahmen im Detail
Oberste Geschossdecke muss auf U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) gedämmt werden.
Konstanttemperaturkessel >30 Jahre dürfen nicht weiter betrieben werden.
Was das bedeutet
Diese Kosten sind keine optionalen Renovierungen — sie sind gesetzlich vorgeschriebene Pflichtinvestitionen mit Bußgeldrisiko bis 50.000 €. Nutzen Sie sie als Verhandlungsargument: Ein Kaufpreisabzug in Höhe der Pflichtkosten ist legitim und häufig durchsetzbar.
Fördertipp: KfW und BAFA fördern Dachbodendämmung und Heizungsaustausch mit 15–70 %. Tatsächliche Nettokosen können deutlich niedriger sein.
Ratgeber
GEG-Sanierungspflichten 2026 — vollständig erklärt
Fristen, Ausnahmen, Denkmalschutz und alle Förderoptionen im Detail.
Artikel lesenGEG-Sanierungspflichten beim Altbaukauf: Was Sie wissen müssen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit November 2020 in Kraft und verpflichtet neue Eigentümer, innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte energetische Maßnahmen umzusetzen. Diese Pflichten greifen unabhängig davon, ob der Vorbesitzer sie versäumt hat — der Käufer übernimmt die volle gesetzliche Verantwortung.
In der Praxis bedeutet das: Wer einen Altbau kauft, muss vor der Kaufpreisverhandlung prüfen, welche GEG-Pflichten noch offen sind. Ein ungedämmter Dachboden bei einem 130-m²-Haus kostet bereits 6.500–10.000 €. Eine 35 Jahre alte Ölheizung kommt mit 15.000–30.000 € hinzu. Diese Kosten sind gesetzlich verankert und können nicht durch vertragliche Vereinbarungen wegdelegiert werden.
§ 47
Dachbodendämmung
U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) für die oberste Geschossdecke. Betrifft fast alle Altbauten ohne nachträgliche Dämmung.
§ 72
Heizungsaustausch
Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre müssen ersetzt werden. Brennwert- und NT-Kessel sind ausgenommen.
50.000 €
Max. Bußgeld
§ 108 GEG: Bei Verstößen gegen Nachrüstpflichten drohen Bußgelder bis 50.000 €. Die Pflicht geht auf den neuen Eigentümer über.
KfW & BAFA Förderung: Was bezuschusst wird
Die tatsächlichen Kosten der Sanierungspflichten können durch Fördermittel erheblich gesenkt werden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Programm — beantragbar über die KfW oder den BAFA.
Dachbodendämmung, Kellerdeckendämmung, Leitungsdämmung, Fenstertausch
Komplettsanierung auf KfW-Effizienzhaus 55/40-Standard (mit iSFP-Bonus)
Heizungsaustausch auf erneuerbare Energien, inkl. Wärmepumpen-Bonus
Fördervoraussetzung: BAFA-Energieberater muss Maßnahmen begleiten. Antrag vor Auftragsvergabe stellen.
Häufige Fragen zur GEG-Sanierungspflicht
Die Sanierungspflicht greift ab dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch — also dem offiziellen Eigentumsübergang. Nicht ab Kaufvertragsdatum, nicht ab Schlüsselübergabe. Ab diesem Datum läuft eine Zwei-Jahres-Frist für alle Nachrüstpflichten nach §§ 47, 69–71 und 72 GEG.
Wer ein Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat (sog. "Bestandsnutzer"), ist von einigen Pflichten befreit. Für Neukäufer gilt diese Ausnahme grundsätzlich nicht — auch dann nicht, wenn sie selbst einziehen. Der Eigentumsübergang löst die Pflicht aus.
Als Richtwert gelten 40–80 € pro m² Wohnfläche. Einblasdämmung ist oft günstiger (30–50 €/m²) als Plattenverlegung (50–80 €/m²). Bei 120 m² Wohnfläche sind realistische Kosten 4.800–9.600 €. Das GEG verlangt einen U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) für die oberste Geschossdecke.
Ja — aber nur, wenn es sich um einen Konstanttemperaturkessel handelt, der älter als 30 Jahre ist (§ 72 GEG). Niedertemperaturkessel und Brennwertgeräte sind von der Austauschpflicht explizit ausgenommen, ebenso Heizungen unter 4 kW oder über 400 kW Nennleistung. Lassen Sie den Kesseltyp vor dem Kauf prüfen.
Ja. Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Maßnahmen entfallen, wenn sie "denkmalpflegerisch unzulässig" sind oder das Erscheinungsbild schädigen würden. Die Entscheidung trifft die zuständige Denkmalschutzbehörde. Eine Ausnahmegenehmigung muss schriftlich beantragt werden.
Das GEG sieht nach § 108 Bußgelder von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß vor. Beim Weiterverkauf können nicht erfüllte Pflichten außerdem die Vermarktung erschweren und zu Preisabschlägen führen. Der neue Käufer übernimmt die Pflichten — was zur Nachverhandlung des Kaufpreises berechtigt.
KfW und BAFA bieten umfangreiche Förderprogramme an. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert viele Maßnahmen mit 15–35 %. Für Wärmepumpen gibt es zusätzliche Boni. Ein BAFA-geförderter Energieberater kostet ca. 500–1.500 €, davon werden 80 % gefördert — und er optimiert den Förderweg.
Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, wie viel Wärme ein Bauteil pro m² und Grad Temperaturdifferenz verliert. Je niedriger, desto besser die Dämmung. Das GEG schreibt für die oberste Geschossdecke U ≤ 0,24 W/(m²K) vor. Ungedämmte Betondecken haben U-Werte von 1,5–3, was etwa dem 10-fachen zulässigen entspricht.
In der Verhandlung: Ja. Pflichtmaßnahmen nach GEG sind gesetzlich vorgeschrieben und damit ein legitimes Verhandlungsargument. Ein Abzug vom Kaufpreis in Höhe der Pflichtkosten ist in der Praxis häufig durchsetzbar — besonders wenn ein Gutachten oder Kostenvoranschlag vorliegt.