Spekulationssteuer-Kalkulator
Prüfen Sie, ob beim Verkauf Ihrer Immobilie Spekulationssteuer anfällt: 10-Jahres-Frist, Eigennutzungsregel und geschätzte Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn — sofort und ohne Anmeldung.
Ihre Eingaben
Jahr des notariellen Kaufvertragsabschlusses (nicht Übergabe)
Jahr des geplanten Verkaufs (Beurkundungsdatum)
Eigennutzung: Im Verkaufsjahr + 2 vorangegangene Kalenderjahre selbst bewohnt
Notariell beurkundeter Kaufpreis beim Erwerb
Erwarteter Verkaufspreis (Schätzwert oder Gutachtenwert)
Notar + Makler (Kauf & Verkauf) + aktivierbare Renovierungen
Ihr Grenzsteuersatz (ca. 30–42 % bei mittlerem Einkommen)
Schätzwert nach § 23 EStG. Tatsächliche Steuerlast hängt von weiteren Einkünften, abzugsfähigen Kosten und dem individuellen Grenzsteuersatz ab. Kein Ersatz für steuerliche Beratung.
Spekulationssteuer
43.750 €
8 von 10 Jahren Haltedauer — noch 2 Jahre bis zur Steuerfreiheit
Rohgewinn
125.000 €
Spekulationssteuer
43.750 €
Netto-Erlös
81.250 €
Ihre Berechnung
Nur noch 2 Jahre bis zur Steuerfreiheit
Durch Warten bis 2028 sparen Sie 43.750 € Spekulationssteuer. Das entspricht 35 % des Gewinns. Prüfen Sie, ob ein späterer Verkauf wirtschaftlich vorteilhafter ist.
Mögliche Auswege
10-Jahres-Frist abwarten: Verkauf erst ab 2028 = vollständig steuerfrei.
Eigennutzung: Mindestens im Verkaufsjahr und 2 Vorjahren selbst einziehen → steuerfrei.
Werbungskosten erhöhen: Maklergebühren, Notar, aktivierbare Renovierungen vollständig geltend machen.
Verlustverrechnung: Verluste aus anderen § 23-Geschäften können den Gewinn mindern.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Die sogenannte Spekulationssteuer ist kein eigenständiger Steuertyp, sondern Teil der Einkommensteuer nach § 23 EStG — dem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft. Sie fällt an, wenn eine nicht eigengenutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und ein Gewinn erzielt wurde.
Der entscheidende Unterschied zur Kapitalertragsteuer: Die Spekulationssteuer wird nicht pauschal mit 25 % berechnet, sondern mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 200.000 € entstehen damit 84.000 € Steuer — über 40 % des Gewinns.
Zwei Ausnahmen befreien vom Steuerzugriff: Erstens der Ablauf der 10-Jahres-Frist (gerechnet vom Beurkundungsdatum des Kaufvertrags). Zweitens die Eigennutzung — wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.
Die 10-Jahres-Frist korrekt berechnen
Fristbeginn
Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Nicht: Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag.
Fristende
Tag der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags — ebenfalls unabhängig von Übergabe oder Zahlung.
Beispiel: Steuerpflichtig
Kauf 15.03.2016 → Verkauf 14.03.2026 = 9 Jahre 364 Tage → steuerpflichtig.
Beispiel: Steuerfrei
Kauf 15.03.2016 → Verkauf 16.03.2026 = 10 Jahre 1 Tag → steuerfrei.
Achtung: Ein einziger Tag Unterschied kann steuerlich Zehntausende Euro ausmachen. Prüfen Sie das genaue Beurkundungsdatum in Ihrem Kaufvertrag — nicht das Datum der Schlüsselübergabe.
Abzugsfähige Kosten (Werbungskosten nach § 23 EStG)
| Kostenart | Abzugsfähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Maklercourtage beim Kauf | Ja | Teil der Anschaffungskosten |
| Maklercourtage beim Verkauf | Ja | Direkte Werbungskosten |
| Notar-/Grundbuchkosten Kauf | Ja | Anschaffungsnebenkosten |
| Grunderwerbsteuer | Ja | Anschaffungsnebenkosten |
| Aktivierbare Renovierungen | Ja | Herstellungskosten (nicht Erhaltung) |
| Gutachterkosten | Ja | Werbungskosten |
| Bereits abgesetzter Erhaltungsaufwand | Nein | Wurde bei Vermietung abgesetzt |
| AfA (Abschreibungen) | Nein | Mindern rückwirkend die Anschaffungskosten |
| Finanzierungszinsen | Nein | Nicht bei privatem Veräußerungsgeschäft |
Sonderfall: Geerbte Immobilien
Bei geerbten Immobilien übernimmt der Erbe die Haltezeit des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie 2015 gekauft, beginnt die 10-Jahres-Frist für den Erben nicht neu — sondern läuft seit 2015. Ein Verkauf wäre erst ab 2025 steuerfrei. Gleichzeitig gilt auch die Eigennutzungsregel: Zieht der Erbe selbst ein und bewohnt das Objekt im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei.
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Die Frist beginnt mit dem Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags — nicht mit der Schlüsselübergabe, nicht mit der Grundbucheintragung. Ebenso endet sie mit dem Tag der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Ein einziger Tag Unterschied kann steuerlich entscheidend sein.
Eigennutzung liegt vor, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wichtig: Es handelt sich um Kalenderjahre, nicht um volle 12-Monate-Perioden. Einzug am 15.12.2023 und Auszug am 02.01.2025 gilt bereits als drei Kalenderjahre (2023, 2024, 2025).
Ja — beim Erben wird die Haltezeit des Erblassers übernommen. Hat der Erblasser die Immobilie 2017 gekauft und Sie erben sie 2024, läuft die Frist bis 2027. Ein Verkauf davor wäre steuerpflichtig. Die Eigennutzung durch den Erben nach dem Erbfall zählt jedoch ebenfalls zur Steuerbefreiung.
Abzugsfähig sind: Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf, Maklercourtage beim Kauf und Verkauf, Renovierungskosten die als Herstellungskosten aktiviert wurden, Finanzierungsnebenkosten sowie sonstige Werbungskosten. Nicht abzugsfähig: Erhaltungsaufwand der bereits als Werbungskosten bei Vermietung abgesetzt wurde.
Die Spekulationssteuer wird nicht pauschal berechnet, sondern mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (Grenzsteuersatz). Je nach Einkommen liegt dieser zwischen 14 % und 45 %. Bei einem Jahreseinkommen von 60.000 € ist der Grenzsteuersatz ca. 35–42 %. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird dem übrigen Einkommen hinzugerechnet.
Ja — die sogenannte Freigrenze nach § 23 EStG liegt bei 600 € pro Jahr. Wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres (Immobilien + andere private Veräußerungsgeschäfte) unter 600 € liegen, sind sie steuerfrei. Bei Überschreitung ist jedoch der gesamte Gewinn steuerpflichtig — nicht nur der Teil über 600 €.
Dann ist der gesamte Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Höhe. Es gibt keine gestaffelte Steuer nach Haltedauer. Entweder ist die Frist abgelaufen und der Verkauf ist komplett steuerfrei, oder sie ist nicht abgelaufen und der gesamte Gewinn ist zu versteuern.