Was ist Erbbaupacht überhaupt?
Erbbaupacht — auch Erbbaurecht genannt — ist ein Modell, bei dem Grundstück und Gebäude verschiedenen Eigentümern gehören. Der Grundstückseigentümer (oft eine Kirche, Gemeinde oder Stiftung) behält das Land. Der Käufer erwirbt nur das Gebäude und das Nutzungsrecht für meist 99 Jahre. Für dieses Recht zahlt er jährlich den Erbbauzins — typischerweise 2 bis 5 Prozent des Grundstückswerts.
Das Grundproblem: Was 3 Prozent über 99 Jahre bedeuten
Ein Grundstück mit einem Wert von 200.000 Euro, Erbbauzins 3,5 %: Das sind 7.000 Euro jährlich. Über 99 Jahre ergibt das — ohne jede Anpassung — kumulierte Zahlungen von 693.000 Euro. Das sind 3,5-mal so viel wie das Grundstück beim Kauf wert war. Und das ist das optimistische Szenario ohne Inflationsanpassung.
Der Inflationshebel: Warum der Zins real steigt
In den meisten Erbbaurechtsverträgen sind Wertsicherungsklauseln enthalten, die erlauben den Zins an den Verbraucherpreisindex anzupassen. Bei 2 % jährlicher Inflation könnte ein Erbbauzins von 7.000 Euro nach 30 Jahren bei 12.000 bis 15.000 Europro Jahr liegen.
Die Kombination aus Zinseszins-Effekt bei der Anpassung und der langen Laufzeit macht Erbbaupacht zu einem der unterschätztesten Kostenfaktoren im Immobilienbereich.
Das Rentenproblem: Wenn der Zins auf festes Einkommen trifft
Wer heute Mitte 40 ist und ein Erbbaurecht mit 55 Jahren Restlaufzeit kauft, zahlt diese Miete teilweise im Rentenalter. Renten steigen in der Regel nicht so schnell wie der Verbraucherpreisindex. Der Erbbauzins hingegen kann, wenn Wertsicherungsklauseln greifen, trotz sinkender Kaufkraft steigen. Was heute 580 Euro monatlich sind, können in 30 Jahren 900 oder 1.100 Euro sein.
Ende der Laufzeit: Was passiert nach 99 Jahren?
Nach 99 Jahren fällt das Gebäude — sofern keine Verlängerung verhandelt wird — an den Grundstückseigentümer zurück. Dieser muss eine Entschädigung von mindestens 2/3 des Gebäudewerts zahlen (§ 27 ErbbauRG), aber:
- Der Gebäudewert nach 99 Jahren ist oft niedrig (Abschreibung)
- Die Entschädigung kann weit unter dem Marktpreis liegen
- Verlängerungen können zu deutlich schlechteren Konditionen angeboten werden
Wann kann Erbbaupacht trotzdem sinnvoll sein?
- Wenn das Grundstück anderweitig nicht zugänglich wäre (z.B. kommunales Bauland)
- Wenn der Erbbauzins sehr niedrig ist (unter 2 %) ohne Anpassungsklausel
- Wenn die Restlaufzeit noch sehr lang ist (über 70 Jahre)
- Wenn man plant, das Objekt innerhalb von 10–15 Jahren wieder zu verkaufen
Fazit: Gesamtkosten immer ausrechnen
Wer Erbbaupacht bewertet, darf nicht nur die monatliche Rate anschauen — er muss die Gesamtkosten über die Laufzeit gegen den Kaufpreis des Grundstücks stellen. Und er muss prüfen, ob eine Inflationsanpassungsklausel im Vertrag steht.
In vielen Fällen ist der einmalige Grundstückskauf langfristig deutlich günstiger — auch wenn der Kapitaleinsatz initial höher ist.
