500.000 €
Freibetrag Ehegatte
§ 16 ErbStG
400.000 €
Freibetrag Kind
alle 10 Jahre nutzbar
0 €
Steuer Familienheim
bei Selbstnutzung
Immobilien und Erbschaftsteuer in Deutschland
Immobilien gehören zu den wertvollsten Vermögensgegenständen in Deutschland. Der Gesamtwert des privaten Immobilienbesitzes liegt schätzungsweise bei über 8 Billionen Euro — das macht Immobilien zum häufigsten Erbgegenstand und größten Auslöser von Erbschaftsteuerpflichten.
Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt von mehreren Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, dem Verkehrswert der Immobilie, der Steuerklasse, geltenden Freibeträgen und möglichen Steuervergünstigungen wie dem Familienheim-Privileg.
Die Erbschaftsteuer ist im Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) geregelt und gilt deutschlandweit einheitlich.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG)
Das deutsche Erbschaftsteuerrecht bevorzugt nahe Verwandte mit gestaffelten Freibeträgen. Diese Freibeträge werden alle 10 Jahre erneut gewährt:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind (leiblich, Stief-, Adoptiv-) | 400.000 € | I |
| Enkel (bei Tod des Elternteils) | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern, Geschwister, Neffen, Nichten | 20.000 € | II |
| Alle anderen Personen | 20.000 € | III |
Der steuerpflichtige Erbteil ist Immobilienwert minus Freibetrag. Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 600.000 €, sind nur 200.000 € steuerpflichtig.
Versorgungsfreibetrag für Hinterbliebene (§ 17 ErbStG)
Zusätzlich zu den regulären Freibeträgen gibt es einen Versorgungsfreibetrag für Hinterbliebene:
- Ehegatte / Lebenspartner: 256.000 €
- Kind unter 5 Jahren: 52.000 €
- Kind 5–10 Jahre: 41.600 €
- Kind 10–18 Jahre: 20.800 €
Diese Freibeträge gelten zusätzlich zu den regulären Freibeträgen und entfallen mit Erreichen der Volljährigkeit.
Steuerklassen und Steuersätze nach § 19 ErbStG
Die Erbschaftsteuer wird mit progressiven Steuersätzen erhoben. Je näher die Verwandtschaft und je niedriger die Erbsumme, desto günstiger die Besteuerung:
| Steuerklasse | Steuerpflichtiger Erbteil | Steuersatz |
|---|---|---|
| I | 75.000 € bis 300.000 € | 7% |
| I | 300.000 € bis 600.000 € | 11% |
| I | 600.000 € bis 6.000.000 € | 15% |
| I | 6.000.000 € bis 13.000.000 € | 19% |
| I | 13.000.000 € bis 26.000.000 € | 23% |
| I | ab 26.000.000 € | 27% |
| II | 75.000 € bis 300.000 € | 15% |
| II | 300.000 € bis 600.000 € | 20% |
| II | 600.000 € | 30% |
| III | 75.000 € bis 300.000 € | 30% |
| III | ab 300.000 € | 30% |
Steuerklasse I (nahe Verwandte) hat deutlich niedrigere Sätze. Ein Kind zahlt maximal 27 %, ein Freund dagegen mindestens 30 %.
Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) auf Basis des Verkehrswerts. Es stehen drei Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der gleichen Lage. Schnell und reliabel für Wohnimmobilien.
- Ertragswertverfahren: Für Mietimmobilien — Wert auf Basis zukünftiger Mieteinnahmen.
- Sachwertverfahren: Herstellungskosten + Bodenwert − Alterungswertminderung. Für ältere oder besondere Objekte.
Seit der Bewertungsreform 2023 werden Immobilien deutlich näher am Marktwert bewertet. Ein Sachverständigengutachten kann gegen überhöhte Einschätzungen des Finanzamts helfen.
Drei praktische Berechnungsbeispiele
Beispiel 1: Ehegatte erbt Familienheim
Der Ehegatte hat das Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Nutzt er die Immobilie selbst als Wohnung und behält sie 10 Jahre, ist die Erbschaftsteuer vollständig befreit.
Erbschaftsteuer: 0 €
Beispiel 2: Kind erbt Elternhaus
Steuerklasse I. Erste 300.000 € mit 11 % = 33.000 €, restliche 100.000 € mit 15 % = 15.000 €.
Erbschaftsteuer: ca. 48.000 €
Falls das Kind die Immobilie selbst bewohnt, kann ggf. das Familienheim-Privileg greifen.
Beispiel 3: Freund erbt Wohnung
Steuerklasse III mit 30 % Steuersatz. 180.000 € × 30 % = 54.000 €.
Erbschaftsteuer: 54.000 €
Der 10-Jahres-Rhythmus für Freibeträge
Freibeträge werden alle 10 Jahre erneut gewährt — sowohl für Erbfälle als auch für Schenkungen. Das eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten:
Ein Vater schenkt seinem Sohn 2016 ein Haus im Wert von 400.000 € (Freibetrag voll ausgenutzt). 2026 kann er dem Sohn erneut bis zu 400.000 € schenken — ohne Schenkungsteuer.
Das Finanzamt berücksichtigt alle Schenkungen der letzten 10 Jahre bei der Freibetragsberechnung.
Das Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG)
Bei Erfüllung der Voraussetzungen ist die Erbschaftsteuer auf die Wohnimmobilie ganz oder teilweise befreit.
Voraussetzungen für Ehegatten / Lebenspartner:
- Die Immobilie war zum Todeszeitpunkt Wohnzwecken des Erblassers gewidmet
- Der Ehegatte nutzt sie selbst als Wohnzweck
- Diese Nutzung wird mindestens 10 Jahre lang fortgeführt
Erfüllt der Ehegatte alle Bedingungen, ist die Erbschaftsteuer komplett befreit — unabhängig vom Wert.
Besonderheit für Kinder — 200-m²-Grenze:
Für Kinder gilt das Privileg unter ähnlichen Bedingungen, jedoch mit Flächenbeschränkung: maximal 200 m² Wohnfläche sind steuerfrei. Überschreitet die Immobilie diese Fläche, ist nur der 200-m²-Anteil begünstigt.
Beispiel: Kind erbt Haus mit 250 m² und 800.000 € Wert. Die überschüssigen 50 m² sind normal steuerpflichtig.
Stundungsrecht und Zahlungserleichterungen
Viele Erben können die fällige Erbschaftsteuer nicht sofort zahlen, da das Vermögen in der Immobilie gebunden ist. Das Gesetz sieht Lösungsmöglichkeiten vor:
- Stundungsrecht (§ 28 ErbStG): Überschreitet die Steuer 30 % des Erbschaftswerts, kann die Zahlung bis zu 10 Jahre gestundet werden. Während der Stundung fallen Zinsen an.
- Ratenzahlung: In Einzelfällen kann eine Ratenzahlung ermöglicht werden.
- Kein Zwangsverkauf: Das Finanzamt darf die Immobilie nicht zwangsweise verkaufen, solange Sie zahlen.
Diese Optionen verhindern, dass Erben die geerbte Immobilie sofort verkaufen müssen.
Wann ein Steuerberater sinnvoll ist
Einfach: Erbschaft unter 100.000 €, nahe Verwandte, klare Anteile
Empfohlen: Erbschaften über 300.000 €, mehrere Erben, Immobilien im In- und Ausland
Dringend: Hochpreisige Immobilien über 1 Mio. €, Streitigkeiten unter Erben, Stundungsanträge
