Immobilienbewertung: Wie Immobilienpreise wirklich entstehen

Warum Immobilienpreise oft undurchsichtig wirken

Immobilien sind illiquide Güter. Es gibt keinen einheitlichen Marktplatz wie die Börse, wo jede Minute tausende identische Wertpapiere zu transparenten Preisen gehandelt werden. Stattdessen gibt es pro Stadt tausende unterschiedliche Immobilien, von denen jede Woche nur eine Handvoll verkauft wird.

Das führt zu asymmetrischer Information: Der Makler weiß mehr als der Käufer. Der Verkäufer kennt Mängel, die in der Besichtigung nicht sichtbar sind. Deshalb wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)geschaffen. Sie schreibt vor, dass alle professionellen Wertermittlungen nach drei standardisierten Verfahren durchgeführt werden müssen. Wer diese Verfahren versteht, kann selbst nachrechnen, ob ein Angebot realistisch ist.

1. Vergleichswertverfahren: Wie Bodenrichtwerte entstehen

Das Vergleichswertverfahren ist die einfachste und genaueste Methode für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Logik: Ein Haus ist wert, was ähnliche Häuser in der Gegend kosten.

Die Datenbasis sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Diese Daten sammeln die Gutachterausschüssebei jedem Immobilienverkauf. Notare sind gesetzlich verpflichtet, die Kaufpreise zu melden. Daraus errechnet der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte — der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einem definierten Wertermittlungsgebiet.

Bodenrichtwerte finden: BORIS-D

Bodenrichtwerte sind kostenlos online verfügbar über BORIS-D (bodenrichtwerte.boris-d.de). Es vernetzt alle Länder-Portale. Geben Sie eine Adresse oder Grundstücksnummer ein — und sehen Sie sofort den Bodenrichtwert für diese Fläche.

Praxis: Hat ein 500-m²-Grundstück einen Bodenrichtwert von 850 €/m², ist der reine Bodenwertteil 425.000 Euro. Ein Verkaufspreis von 250.000 Euro für dieses Grundstück würde sofort Fragen aufwerfen.

2. Ertragswertverfahren: Wie man Mietshäuser bewertet

Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Anlageimmobilien. Die Logik: Eine Immobilie ist wert, was die Mieteinnahmen über ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer bringen.

Verkehrswert = (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten) ÷ Liegenschaftszinssatz

• Jahresrohertrag: Alle Netto-Mieteinnahmen pro Jahr
• Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung (ca. 20–30 % des Rohertrags)
• Liegenschaftszinssatz: Die Renditeerwartung für diese Art von Immobilie (typisch 3–6 %)

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus in München

• Monatliche Nettomiete pro Einheit: 1.200 € × 5 Einheiten = 72.000 €/Jahr (Jahresrohertrag)
• Bewirtschaftungskosten: 25 % = 18.000 €
• Jahresreinertrag: 72.000 − 18.000 = 54.000 Euro
• Liegenschaftszinssatz München: 4 %
• Verkehrswert = 54.000 ÷ 0,04 = 1.350.000 Euro

Ein Unterschied von 1 Prozentpunkt beim Liegenschaftszinssatz (3,5 % vs. 4,5 %) führt bei diesem Beispiel zu einem Wertunterschied von über 340.000 Euro.

3. Sachwertverfahren: Die Alternative bei besonderen Immobilien

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn es zu wenige Vergleichsobjekte gibt oder die Immobilie eher nach ihrer Substanz zu bewerten ist — z. B. Spezialgebäude, Fachwerkhäuser oder Objekte in sehr dünn besiedelten Regionen.

Verkehrswert = Bodenwertteil + Gebäudesachwert

Der Gebäudesachwert errechnet sich aus den Normalherstellungskosten multipliziert mit der verbleibenden Restnutzungsdauer. Bei einem 30 Jahre alten Haus mit 80 Jahren Gesamtlebensdauer sind das 50 Jahre Rest — also 62,5 % der Neubaukosten.

Verkehrswert vs. Beleihungswert

Der Verkehrswert (was die Immobilie bei Verkauf kostet) ist oft höher als der Beleihungswert(was die Bank fürs Darlehen anrechnet). Die Bank zieht einen Sicherheitspuffer ab, weil:

• Im Kreditfall (Zahlungsausfall) muss die Bank schnell verkaufen — das führt oft zu Preisnachlässen (−10–20 %)
• Eine Zwangsverkaufssituation ist nicht optimal zeitlich
• Die Bank will bei versteckten Mängeln nicht draufzahlen

Beispiel: Eine Wohnung hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Die Bank beleiht sie mit 320.000 Euro — 80 % des Wertes. Das ist kein böse Absicht, das ist Risikovorsorgeprinzip.

Preistreiber und Preisdämpfer

• Lage / Mikrolage: ±20–40 % — die größte Einflussgröße. Straßenseite vs. Hofseite, neben Bahnhof vs. 5 Min. entfernt.
• Baujahr & energetischer Zustand: ±15–25 %. Neubau kann 15–20 % Aufpreis haben. Ein nicht isoliertes Haus von 1970 kann 15–20 % Abschlag bekommen.
• Zustand & Instandhaltung: ±10–20 %. Ein neu renoviertes Haus kostet mehr als ein Sanierungsfall.
• Größe & Schnitt: ±5–15 %. Ein optimaler Grundriss kostet mehr als eine ungünstige Aufteilung.
• Ausstattung: ±5–10 %. Balkon, Garten, Terrasse, Keller, Garagen.
• Umweltfaktoren: ±5–20 %. Lärmbelastung, Nähe zu S-Bahn, Flughafen, Autobahn.

Drei Schnelltests: Overpricing erkennen

Test 1: Bodenrichtwert-Check

Ermitteln Sie via BORIS-D: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße = Bodenwertteil. Faustregel: Der Gesamtwert sollte mindestens 2–3× des Bodenwertteil sein. Ist der Kaufpreis deutlich darunter, kann overpricing vorliegen.

Test 2: Mietmultiplikator

Kaufpreis ÷ Jahresmiete = Mietmultiplikator. Normal: 15–25 in attraktiven Lagen, 12–18 in älteren Gegenden. Ist der Multiplikator über 25, ist die Immobilie teuer bewertet.

Test 3: Preisindex-Vergleich

In stabilen Märkten sollte der Preis +2–5 % pro Jahr steigen. Ist er in den letzten 2 Jahren um 20 % gestiegen, aber die Inflation nur 10 %, kann eine Überexpansion vorliegen.

Was ein unabhängiger Gutachter kostet und wann er sich lohnt

• Der Kaufpreis sehr hoch ist: Ein Gutachter kostet 1.500–4.000 Euro. Bei teuren Immobilien amortisiert er sich schnell.
• Die Immobilie einen Schaden hat: Wasserschaden, Schimmel, Statik-Problem — ein Gutachter erkennt das.
• Das Objekt eine Besonderheit ist: Baudenkmal, ungewöhnlicher Grundriss, seltenes Gebiet.
• Die Bank unsicher ist: Manche Banken verlangen einen Gutachter — das ist ein Signal.

Kurzgutachten: 800–1.500 Euro. Verkehrswert-Gutachten: 2.000–4.000 Euro.Beleihungs-Gutachten: 1.500–2.500 Euro (speziell für Banken).