Kaufnebenkosten 2026: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler erklärt

Was sind Kaufnebenkosten überhaupt?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie entstehen durch gesetzliche Pflichten (Notar, Grunderwerbsteuer), durch Dienstleister (Makler) oder administrative Gebühren (Grundbuchamt).

Das Besondere: Diese Kosten können nicht durch einen Kredit finanziert werden. Banken beleihnen Kaufnebenkosten nicht — sie haben keinen Gegenwert im Sinne eines Immobilienwerts. Wer kein ausreichendes Eigenkapital für die Nebenkosten hat, bekommt keinen Kredit.

Es gibt drei große Kostenpositionen: die Grunderwerbsteuer (staatlich, variiert je Bundesland), die Notar- und Grundbuchgebühren (bundesweit einheitlich nach GNotKG) und die Maklerprovision(privat, variierbar und vermeidbar).

1. Grunderwerbsteuer: Die größte Variable

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und gleichzeitig der mit der höchsten regionalen Varianz. Als Ländersteuer wird sie seit der Föderalismusreform 2006 von jedem Bundesland selbst festgelegt.

Bayern und Sachsen berechnen weiterhin den Mindestsatz von 3,5 Prozent. Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen und Brandenburg erheben 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

• Kauf zwischen Ehepartnern/Lebenspartnern: gesetzlich steuerfrei
• Erwerb in gerader Linie: Kauf von Eltern, Kindern, Großeltern
• Inventarvereinbarung: Möbel, Einbauküche separat ausweisen reduziert die Bemessungsgrundlage

2. Notarkosten und Grundbuchgebühren

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)geregelt. Als Faustregel gilt ca. 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung (Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung) und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.

3. Maklerprovision: Der vermeidbare Posten

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklerrecht: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Der Käuferanteil beträgt typischerweise 3,57 Prozent (Hälfte der üblichen 7,14 %).

Beim Direktkauf ohne Makler entfällt dieser Posten vollständig — bei 400.000 € sind das 14.280 €.

Das empfohlene Eigenkapital

Die „20-Prozent-Regel" beschreibt den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis — aber die Kaufnebenkosten kommen vollständig zusätzlich dazu.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 € in NRW (6,5 % GrESt) mit Makler:

• Grunderwerbsteuer: 26.000 €
• Notarkosten & Grundbuch: ~8.000 €
• Maklerprovision (3,57 %): 14.280 €
• Nebenkosten gesamt: ~48.000 €
• 20 % Eigenkapital am Kaufpreis: 80.000 €
• Gesamt benötigtes Eigenkapital: ~128.000 €

Fünf Wege, Kaufnebenkosten zu senken

1. Bundesland strategisch wählen

Wer flexibel im Standort ist, spart bis zu 15.000 € — allein durch den Steuersatz.

2. Makler vermeiden oder verhandeln

Direktkauf ohne Makler spart 3,57 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 14.280 €.

3. Inventarvereinbarung prüfen

Eine dokumentierte Inventarliste (Möbel, Einbauküche) reduziert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer — innerhalb rechtlicher Grenzen.

4. Kauf in der Familie nutzen

Kauf von Eltern, Kindern oder dem Ehepartner ist grunderwerbsteuerfrei.

5. Liquiditätsplanung für die Grunderwerbsteuer

Die Steuer wird nach Beurkundung fällig — meist 4–8 Wochen nach dem Notartermin. Der Betrag muss vollständig verfügbar sein, sobald der Steuerbescheid kommt.