Das Gebäudeenergiegesetz: Was bedeutet es für Käufer?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit November 2020 in Kraft und regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Mit dem Eigentumsübergang werden Sie nicht nur Eigentümer — Sie werden auch zum gesetzlich Verpflichteten. Das GEG kennt sogenannte Nachrüstpflichten, die innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb erfüllt sein müssen.
Das ist keine Empfehlung, keine Förderung — das ist Gesetz. Wer diese Pflichten ignoriert, riskiert nach § 108 GEG Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Der Käufer trägt die Verantwortung, auch wenn der Vorbesitzer jahrzehntelang nichts gemacht hat.
Die drei wichtigsten Pflichtmaßnahmen im Detail
1. Dachbodendämmung (§ 47 GEG)
Wenn die oberste Geschossdecke nicht ausreichend gedämmt ist, muss das nachgeholt werden. Der U-Wert muss auf 0,24 W/(m²K) oder besser gebracht werden. Die Kosten variieren stark — als Richtwert gelten 40 bis 80 Euro pro QuadratmeterWohnfläche. Bei einem 130-m²-Haus wären das bereits 6.500 Euro.
Ausnahme: Wer das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, ist ausgenommen. Für Neukäufer gilt diese Ausnahme jedoch nicht.
2. Heizungsaustausch (§ 72 GEG)
Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nach dem GEG grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. In vielen Altbauten ist das der Regelfall.
Ein Heizungsaustausch kostet je nach Technologie und Gebäudegröße zwischen 15.000 und 40.000 Euro. Niedertemperaturkessel und Brennwertgeräte sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
3. Leitungsdämmung in unbeheizten Räumen (§§ 69–71 GEG)
Heizungs- und Warmwasserleitungen durch unbeheizte Keller oder Dachböden müssen gedämmt sein. Die Kosten für professionelle Rohrdämmung liegen typischerweise bei 8 bis 20 Euro pro laufendem Meter.
Was ist keine Pflicht — aber oft verwechselt
Außenwanddämmung und Fenstererneuerung sind keine gesetzlichen Pflichten für Bestandsgebäude — es sei denn, mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils werden ohnehin erneuert.
Auch die oft zitierte „65-Prozent-Regel" gilt erst für neue Heizungen ab 2026 — und auch dort gibt es Übergangsfristen und Ausnahmen.
Denkmalschutz und Ausnahmen
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude kauft, kann von der zuständigen Behörde befreit werden, wenn Maßnahmen denkmalpflegerisch unzulässig sind. Ähnliche Ausnahmen gibt es bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
Fristen: Wann muss was erledigt sein?
Das GEG nennt eine klare Frist: Zwei Jahre nach Eigentumsübergang. Als Eigentumsübergang gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch, nicht der Kaufvertrag.
Praxis-Tipp
Lassen Sie vor dem Kauf eine Energieberatung erstellen (500–1.500 €). Ein BAFA-geförderter Energieberater kann Ihnen genau sagen, was Pflicht ist und was nicht.
Fazit: Pflichtkosten in die Kaufpreisverhandlung einrechnen
Sanierungspflichten sind keine optionalen Zusatzkosten — sie sind gesetzlich vorgeschrieben und zeitlich befristet. Ein Altbau mit ungedämmtem Dachboden und einer 35 Jahre alten Ölheizung kann schnell 30.000 bis 50.000 Euro Pflicht-Investitionen in den ersten zwei Jahren bedeuten.
Diese Kosten gehören in die Kaufpreisverhandlung. Wer sie verschweigt oder ignoriert, kauft unter falschen Annahmen.
